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投稿用户 • 2023年2月21日 pm10:09 • 公司取名 • 阅读 107

一、学区房的诞生

我的记忆里，学区房大约诞生于09-10年。
: 09年学区房这概念横空出世、从无到有，而15年过后，这概念已深入人心。学区房一开始只是一些购房社区论坛（以水木为主）的非主流概念，后来不仅登堂入室，还成了链家的一个正式类目，也成了多年来北京内城房产交易繁荣的背后推手，甚至进了官方的政府文件。
: 学区房为何诞生？未来又去向哪里？一句话结论：学区房诞生主要推动力是人口，人口增长导致入学人口激增，入学人口激增又带来学区房价疯狂。这生于人口暴涨的学区房，也必将随着入学人口的萎缩而消亡。相比入学人口的巨大力量，次要的推动力诸如08-09年的4万亿刺激、教育分化现象、新一代80后家长的内卷和焦虑都并不重要。

二、学区房价值

学区房之所以有价值并价格起飞，就三点：
1.当所有择校道路都被堵死后，“学区房择校”成了唯一选择。
2.“小初一体化”导致“选小学”变成了“选初中”，学区房价值增强。
3.人口的快速增长导致学区房市场严重供不应求。

1.当所有择校道路都被堵死后，“学区房择校”成了唯一选择
曾经的择校之路上，家长各显神通手段五花八门。至少在08年前，赞助费、共建、条子生还能分流一部分择校需求，但随着赞助费与共建特权争议越来越多，这些无法上得台面的操作逐渐被教委禁止，择校的路子越来越窄。当08年前后北京入学人数进入上涨周期，好学校的学位吃紧，这时就需要找一个看似公平又拿得上台面的入学门槛。于是，按房产户口所在地入学便成了那个“最合乎情理的”门槛。大量择校需求便忽然被挤到学区房这一条独木桥上。

2.西城“小初一体化”导致“选小学”变成了“选初中”
小学的择校原本是意义不大的。首先当孩子还没ready的时候，学校加工太猛其实事倍功半（少数牛蛙除外）。其次小学虽好坏有别，但如果小升初终归是靠考试选拔的话，拼得还是牛蛙基因与家长的“鸡娃”付出，好小学的氛围有帮助，但并不是决定性因素。

但2014年西城大力推动的“小初一体化”打破了原有的平静。首先是2014年更严格的直升政策出台，直升校80%对口固定初中，“选小学”几乎等同于“选初中”，“懵懂的小学6年”变成了“关键的初中3年”，当初中的确定性和唯一性强化后，几乎一夜之间，直升实验的西单宏庙暴涨；直升三帆的德胜暴涨；直升8中的8小暴涨。原本只是弱小的直升校房价毫不费力的秒杀了传统牛小。对家长而言，初中环境在教育过程中对孩子的影响更大，面对花钱就能买到的顶尖初中门票，爹妈的责任感一下子就被卷起来了，直升校带头的一波暴涨也由此开始。

3.人口的快速增长导致学区房市场严重供不应求
从08年到23年的15年里，北京户籍入学人数(用6年前出生人数推算)从4.5万增长到17.1万，足足增长了2.8倍。在这15年的大周期内，伴随人口快速增长，学区房几乎只涨不跌。尽管学区溢价远远超出老破小本身的居住价值，但学区房永不跌的绝对信仰已然确立。对二胎家庭而言，买一送一的学籍名额让高价更找到了合理化的理由。在疯狂之下，西城30万一平的过道房、20万一平的地下室纷纷诞生，傲视京城乃至全国。

三、失误的政策

教育均衡政策的本意是减少教育内卷，却意外的加剧了学区房的暴涨。

2014年西城直升政策出台，“选小学”忽然变成了“选初中”。北京西城最顶尖的一批中学，4中、实验、8中、三帆都有了80%直升机会的对口小学。购买对口小学的学区房，几乎锁定了进入顶尖初中的名额。直升政策本意是用好初中对接弱小学，促进教育均衡，但没想到给家长们买学区房增添了更确定的理由。

2019年全市严禁掐尖择优的“十不准”政策，则更进一步封死了特招点招的路径。禁止掐尖的政策本意也是让牛小毕业生更均衡的流向不同档次的初中，缩小普中与牛中的差距，同样没想到的是，掐尖择优之路的堵死，更把学区房变成了择校的唯一独木桥。

假以时日，直升与“十不准”或许真的能在遥远的未来促成教育均衡，但这是一个所有家长与孩子都等不起的周期。当下的家长们，没有等待，只能上车，从而带来2014年后学区房更猛烈的上涨。面对暴涨，教委在2020年出台731新政，幼升小开始实施“一对多”多校划片，旨在打破“学区房-小学-初中”的确定性和唯一性。遗憾的事，731新政赶上了入学人数的最高峰。在人口这头巨大的灰犀牛面前，一切政策都成了渣渣。

从数据看，2023年是北京入学人口的最高峰，2025年是毕业人数超过入学人数的历史转折点。由于提前2-3年购房落户，所以731新政后的20-22年恰是即将在22-25年入学的家庭购房最高峰。不是政策无用，而是人口的力量太大。人口是学区房上涨的最大推手，当人口开始下降，大终局无法避免。

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